СРЕДА ДЛЯ ЖИЗНИ

Об авторе: Дарья Плотникова, директор по маркетингу и продажам крымского застройщика Группы компаний «Монолит», эксперт по маркетингу, брендингу, PR и внутренним коммуникациям в ритейле, телеком и девелопменте, преподаватель Школы маркетинга MOST, член REPA (Ассоциации профессионалов рынка недвижимости), член Гильдии маркетологов РФ.

О рубрике: Авторская колонка «Среда для жизни». Просто о сложном: как и для кого сегодня создается пространство современного города, что нового на рынке недвижимости происходит в Крыму.

Храните деньги в квадратных метрах

Растущая ключевая ставка рождает для застройщиков множество проблем на пути к созданию доступного жилья: стоимость денег на строительство увеличивается, себестоимость материалов и работ – тоже. Цена квадратного метра растет от месяца к месяцу. Ставка по ипотеке растет для конечного потребителя, люди стремятся что называется успеть. Все это служит поводом для частных инвесторов спекулировать на строящейся «недвижке» – купить дешевле и продать дороже уже через несколько месяцев. Конечно, это история совсем не про системных инвесторов, однако глядя на растущий объем спроса и продажи по декларациям застройщиков, очевидно, что желающих заработать на колебании рынка немало.

Покупка недвижимости – один из самых очевидных способов инвестирования, особенно на ранних этапах строительства, это весьма доходный способ вложения денег: цена на этапе ввода в эксплуатацию не менее чем на 45-50% выше, чем на старте продаж. Приобретение жилья на этапе строительства позволяет сэкономить значительную сумму благодаря более низкой цене объекта. Инвесторы, которые решают купить недвижимость в Крыму, должны быть в курсе текущей рыночной ситуации и следить за тенденциями, чтобы выбирать наиболее выгодный момент для перепродажи. Особое внимание следует уделять условиям ипотечного кредитования, выбирая банки, предлагающие низкие процентные ставки и гибкие условия погашения кредита, что поможет сократить общую стоимость инвестиций. Кроме того, можно воспользоваться и возможностью досрочного погашения кредита, внося дополнительные средства и сокращая сроки выплаты. Приобретение недвижимости для последующей сдачи в аренду может быть выгодным вариантом, особенно если рассматривать покупку объектов с перспективной локацией, близостью к социальным объектам и в целом наличием сбалансированной инфраструктурой района. Крым, с его привлекательным климатом и туристическим потенциалом, предлагает уникальные возможности для инвестирования в недвижимость. Конечно, необходимо иметь в виду, что это – долгосрочные инвестиции, и заработок может занять время. Тем не менее, с правильной стратегией и грамотным подходом возможно ожидать положительных результатов от инвестирования в недвижимость Крыма.

Как правило, инвесторы, вкладывая свои или заемные средства в недвижимость, преследуют цель получить пассивный доход (ежемесячные платежи от сдачи недвижимости в аренду или наем) или получить прибыль с перепродажи (особенно если сделать это до ввода в эксплуатацию строящегося объекта по договору уступки прав). Хотя в период такой неопределенности, в которой мы живем сейчас, есть еще одна не менее расхожая цель – просто сохранить имеющиеся накопления.

Преимущества и недостатки

Одним из главных преимуществ инвестиций в недвижимость является стабильность. Даже во время кризиса недвижимость всегда можно успешно продать или сдать в аренду, а ее стоимость со временем только увеличивается. При грамотном подходе к жилым и коммерческим объектам можно получить высокую разовую прибыль (при перепродаже), либо надежный пассивный доход (при сдаче в аренду или наем).

Кроме того, среди преимуществ можно отметить возможность использования недвижимости по-разному. Этот актив может быть продан, сдан в аренду или использован для личного проживания или ведения бизнеса.

К недостаткам инвестиций в недвижимость можно отнести высокую первоначальную стоимость объектов. Кроме того, приобретение часто связано с большими дополнительными затратами, такими как ремонт и последующее обслуживание (текущий ремонт, покупка мебели, оплата коммунальных услуг и налогов). Все эти расходы в совокупности могут оказаться весьма значительными, поэтому их следует просчитать заранее.

Еще один фактор, который может отпугнуть желающих получить быструю прибыль – недвижимость окупается долго. Сроки окупаемости при сдаче жилья или апартаментов в аренду или наем могут насчитывать много более 10 лет. Кроме того, несмотря на тенденцию недвижимости к удорожанию в целом, иногда на рынке складываются ситуации, когда цены на жилье в течение длительного времени остаются на одном уровне или снижаются – такую картину мы наблюдали в 2022 году. Это заставляет ожидать долгое время, чтобы выгодно продать.

Кроме того, следует учитывать, что приобретение первичного жилья обычно сопровождается кредитами с более низкой процентной ставкой, чем для готовых квартир.

Что кроме квартир?

Загородные дома и дачи также могут быть успешно проданы или сданы в аренду. Главное, чтобы объект находился в районе с развитой инфраструктурой и находился близко к крупному городу. Цену также могут влиять наличие дополнительных строений на участке (например, бани, гаража или пристроек).

Земельные участки без объектов капитального строительства обычно стоят дешевле других видов недвижимости, а также не требуют затрат на коммунальные платежи и поддержание объекта в хорошем состоянии.

Для выгодных инвестиций в землю, следует учитывать назначение участка – наиболее ликвидными являются земли, предназначенные для строительства (участки под ИЖС). Для долгосрочных инвестиций подходят сельскохозяйственные участки, которые в перспективе планируется включить в состав населенных пунктов. В начале они стоят значительно дешевле, а после присоединения к поселку или городскому округу увеличивают свою цену благодаря возможности перевода в более перспективный вид разрешенного использования.

Коммерческую недвижимость выгоднее всего приобретать для сдачи в аренду, чем для перепродажи. Такие инвестиции требуют более высокого уровня знаний и опыта от инвестора, в отличие от жилых объектов.

Как уменьшить риски?

Инвестирование всегда сопряжено с определенными рисками, и сфера недвижимости не исключение. Приведем основные угрозы для инвесторов и способы снижения потенциальных убытков.

Первое и ключевое – неправильная оценка финансовых возможностей. Главный риск любого вложения – возможная потеря инвестированных средств. Важно оценить свои финансовые возможности и избегать вложений последних средств или резервных средств в недвижимость.

Второй важный риск – это низкая ликвидность объекта. На это может повлиять неудачное расположение, несоответствие спросу покупателей или арендаторов и так далее. Также со временем стоимость объектов может упасть из-за экологических проблем или появления более современных домов в вашем районе. Перед покупкой необходимо изучить спрос, оценить расположение и предполагаемую застройку территории.

Еще один риск – любой форс-мажоры. Эти риски можно уменьшить с помощью страхования недвижимости.

Недобросовестные арендаторы. При сдаче недвижимости в аренду необходимо тщательно выбирать арендаторов и закреплять все условия в договоре аренды, а имеющееся имущество и его состояние фиксировать.

Мошенничество. К схемам мошенничества в сфере недвижимости относятся фирмы-однодневки, имущество с фальшивыми документами и так далее. Чтобы избежать потерь, важно тщательно проверить все документы и, при необходимости, использовать юридические услуги.

Траншевая ипотека в Крыму

В Крыму появилась возможность получить траншевую ипотеку для покупки жилья в новостройке. Траншевая ипотека предполагает поэтапное погашение банком оплаты застройщику частями или траншами, обычно двумя, но существуют и другие варианты. За каждый транш взимается процентная ставка.

Покупатель берет кредит не полностью, а изначально только 30% от суммы кредита, заключает с застройщиком договор участия в долевом строительстве и погашает ипотеку только на этот транш, при этом оплачивает ежемесячные платежи только по этой сумме – сумма ежемесячного платежа в этот период обычно как минимум в 2-3 раза ниже. После получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию клиент берет второй транш и погашает остаток суммы, а также начинает оплату по полной сумме, но при этом уже вот-вот получит ключи от новой квартиры.

Траншевая ипотека выгодна для всех, особенно для съемщиков жилья, которые не могут позволить себе большую долговую нагрузку в период строительства нового дома, а также для людей, инвестирующих в жилье при низких ценах и продаже ближе к завершению строительства.

Полезные советы

Инвестируйте в недвижимость в Крыму на ранних этапах строительства, когда цены на квартиры еще не достигли своего пика. В такие моменты можно приобрести жилье по более низкой цене и в будущем заработать на его перепродаже.

Учитывайте рыночную ситуацию перед тем, как решиться на перепродажу. Следите за тенденциями и оценивайте, когда цены на недвижимость достигнут максимального уровня. Продавайте свою недвижимость в Крыму в тот момент, когда спрос на рынке достаточно высок и вы сможете получить максимальную выгоду.

Если планируете приобрести недвижимость с использованием ипотеки, стремитесь к получению наиболее выгодных условий кредитования. Ищите банки, предлагающие низкие процентные ставки и гибкие условия по погашению кредита.

Чтобы погасить ипотеку раньше срока и избежать дополнительных расходов на проценты, старайтесь дополнительно вносить средства в кредит каждый месяц. Это поможет уменьшить сумму задолженности и существенно сократить сроки выплаты.

Помните, что покупка недвижимости в Крыму – это долгосрочные инвестиции, поэтому важно быть готовым к тому, что заработок может занять некоторое время. Имейте в виду долгосрочные перспективы и стратегии развития недвижимости в регионе для успешного инвестирования. И в любой непонятной ситуации не стесняйтесь обращаться к экспертам.